地方の築古戸建てや大量の残置物がある住宅は、一般的な不動産会社へ買取査定を依頼しても断られることがあります。そのような物件で提示されやすいのが、業者などによる無償引取りです。しかし、無償なら引き取ってもらえる話がある一方で、仲介なら数十万円でも手元に残る可能性があるとなれば、どちらを選ぶべきか迷うのは自然です。
特に注意したいのは、すでに無償譲渡について相手へ承諾する発言をしている場合です。不動産取引では契約書への署名・押印が重要な証拠になりますが、契約書に署名していないから必ず自由に撤回できる、とは限りません。売却方法を変更する前に、これまでのやり取りと契約の成立状況を確認する必要があります。
築48年・ゴミ屋敷でも仲介なら売れる可能性はある
築年数が非常に古く、室内に大量の残置物がある戸建ての場合、不動産会社による「買取」と一般の買主を探す「仲介」では結果が大きく異なることがあります。買取業者は購入後の片付け、修繕、解体、再販売などの費用と利益を見込まなければならないため、物件によっては買取不可や無償引取りに近い条件になることがあります。
一方、仲介では不動産会社自身が買うのではなく、物件情報を公開して購入希望者を探します。そのため、古家を自分でリフォームしたい人、土地として利用したい人、倉庫やセカンドハウスとして使いたい人などが見つかれば、買取業者が値段を付けなかった物件でも売買が成立する可能性があります。
たとえば150万円で売却でき、残置物撤去に60万円、仲介その他の売却費用に30万円程度かかったと仮定すれば、単純計算では約60万円が残ります。ただし、これはあくまで試算です。実際には測量、登記、境界確認、契約条件、税金、残置物処分費などによって手取り額が変わります。
「150万円で掲載すれば売れる」と「150万円で売れる」は別
仲介会社から150万円程度で掲載できると言われても、査定価格・売出価格と実際の成約価格は別物です。150万円で広告を出すこと自体はできても、購入希望者が現れなければ売却できません。また、100万円への値下げ交渉などが入れば、想定していた手取り額が大きく減る可能性もあります。
周辺に30坪200万円の更地が半年以上売りに出ている場合、その情報は一つの参考材料になります。ただし、売出中の200万円は「成約した価格」ではありません。半年以上売れていないのであれば、むしろ200万円では需要と価格が一致していない可能性も考える必要があります。
比較するときは、近隣の売出価格だけでなく、土地面積、接道状況、用途地域、上下水道、再建築の可否、境界、建物の状態、残置物の量なども確認します。特に地方の築古戸建てでは、建物そのものより土地として利用できるかどうかが価格を大きく左右するケースがあります。
無償引取りを一度承諾している場合は先に契約関係を確認する
ここが最も重要なポイントです。日本の民法では、契約は原則として当事者の意思が合致することで成立するため、一般論として「署名・押印していない＝絶対に契約が成立していない」とは言い切れません。不動産売買でも、どの時点で当事者に確定的な契約意思があったのかが問題になることがあります。
もっとも、不動産取引は価格、引渡日、残置物、登記費用、契約不適合責任など決める事項が多く、当事者が「契約書への署名をもって正式契約とする」という前提で交渉していたのであれば、単に「無償ならお願いします」と話しただけで直ちに最終的な契約が成立したとは評価されない場合もあります。結局は、これまでの会話、メールやメッセージ、契約書案、相手方の認識などを総合して判断することになります。
特に「家を整理するので2か月待ってほしい」「契約書が完成した」「さらに2か月待ってほしい」「次はこちらから電話する」といったやり取りがある場合、単なる査定段階より交渉が進んでいる可能性があります。そのため、別の会社で売却契約を進める前に、最初の相手との契約が成立しているのかを確認するのが安全です。
連絡をしないまま別の不動産会社へ売却するのは避ける
最初の相手に連絡しづらいからと、そのまま放置して別の不動産会社で売却を進める方法はおすすめできません。仮に最初の相手が「すでに契約は成立している」と認識していた場合、後になってトラブルになる可能性があるからです。
また、契約自体がまだ成立していなかったとしても、相手が契約書作成、物件調査、登記準備などを進めていた可能性があります。契約交渉がどこまで進んでいたかによっては、突然連絡を絶つより、事情を説明して正式に交渉終了の確認を取っておく方が安全です。
たとえば「当初は無償譲渡を考えていましたが、その後事情が変わり、仲介による売却も検討することになりました。まだ契約書への署名・押印はしていませんが、現在の契約関係について確認したいです」という形で、感情的にならず事実関係を確認する方法があります。ただし、すでに契約が成立している可能性が疑われる場合には、撤回を断定する連絡をする前に弁護士などへ資料を見せて確認する方が確実です。
150万円で売る場合は仲介手数料と撤去費を細かく確認する
低価格の空き家では、仲介手数料について通常の価格帯とは異なる特例が適用される場合があります。現在は売買価格800万円以下の低廉な空家等について、一定の条件のもと、依頼者一方から受け取れる媒介報酬の上限が税込33万円となる制度があります。そのため、150万円程度の物件について「仲介手数料が30万円前後」と説明されても、金額だけで直ちに不自然とは判断できません。
ただし、媒介契約を結ぶ前に、仲介手数料が具体的にいくらなのか、税込か、いつ支払うのかを確認しておきます。さらに残置物撤去費についても「50～70万円くらい」という概算だけではなく、できれば実際の処分業者から見積もりを取ることが重要です。
たとえば150万円で成約しても、仲介手数料33万円、残置物処分70万円、その他の費用が10万円かかれば残りは37万円です。一方、残置物を残したまま100万円で購入してくれる買主が見つかれば、撤去して150万円で売るより結果的に手取りが多くなることもあります。売値ではなく最終的な手取り額で比較することがポイントです。
「ゴミを全部撤去してから売る」が最適とは限らない
大量の残置物があると「全部片付けなければ売れない」と考えがちですが、必ずしもそうではありません。買主がリフォームや解体を前提としている場合、残置物込みの現状で購入する条件が成立するケースもあります。
そのため、数十万円を先に使って撤去する前に、仲介会社へ「残置物ありの現状渡しならいくらで売れそうか」「撤去後ならいくらになるのか」の両方を査定してもらうと判断しやすくなります。撤去に60万円使ったからといって、売却価格が必ず60万円以上上昇するとは限りません。
築48年であれば建物の状態についても確認が必要です。雨漏り、シロアリ、給排水設備、傾き、再建築の可否など、買主の判断に重要な情報は仲介会社へ正確に伝えます。「古いから価値がない」と自己判断するのではなく、分かっている不具合を開示したうえで販売条件を組み立てることがトラブル防止につながります。
媒介契約は「一般・専任・専属専任」の違いを確認する
仲介会社へ売却を依頼するときには媒介契約を締結します。主に一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、他社にも売却を依頼できるか、レインズへの登録義務、販売状況の報告頻度などが異なります。
地方で不動産会社が少ないからといって、最初から条件を確認せず長期間の拘束を受ける必要はありません。どのポータルサイトへ掲載するのか、レインズへ登録するのか、写真は何枚掲載するのか、問い合わせがなかった場合にいつ値下げを検討するのか、といった販売計画を確認してから依頼先を決めます。
特に「150万円なら売れます」という言葉だけで判断せず、「その価格の根拠となる近隣の成約事例はあるか」「何か月程度を想定しているか」「100万円まで値下げした場合の手取りはいくらか」まで聞いてみると、不動産会社の査定の信頼性を判断しやすくなります。
仕事上の付き合いがある不動産会社だからこそ誠実に連絡する
工務店など不動産会社と接点のある仕事をしている場合、今後の関係が気になることもあるでしょう。しかし、関係悪化を恐れて無償譲渡を続ける必要があるかどうかと、礼儀としてきちんと連絡することは別問題です。
まだ正式な契約が成立していないのであれば、事情が変わって売却方法を再検討すること自体はあり得ます。その場合は放置するのではなく、以前の話を進められなくなったことを早めに伝え、必要であれば謝意を示して整理する方が、仕事上の関係という意味でも望ましいでしょう。
逆に、すでに売買・贈与などの契約が成立しているのであれば、単純に「やっぱりやめます」で終わらない可能性があります。人間関係への配慮より先に、法的に現在どの段階なのかを確認することが重要です。
売却方法を決める前に確認したいチェックリスト
築古・残置物ありの戸建てについて無償譲渡と仲介売却で迷った場合は、次の項目を一つずつ確認すると判断しやすくなります。
- 最初の相手と交わしたメール、LINE、SMS、書類、通話内容を整理する
- 作成されたという契約書の内容を確認する
- 売買なのか贈与なのか、契約形態を確認する
- 所有権移転登記や登記費用を誰が負担する予定だったか確認する
- 仲介会社に査定価格の根拠を聞く
- 近隣の「売出価格」だけでなく可能なら成約事例も確認する
- 残置物撤去費を実際に見積もる
- 残置物ありの現状渡しでも販売可能か確認する
- 仲介手数料などを含めた手取り額を計算する
- 契約成立の有無が不明なら、別の売買を進める前に法律専門家へ確認する
特に重要なのは順番です。新しい不動産会社とすぐ媒介契約や売買契約を結ぶのではなく、最初の無償引取りの話を法的・事実的に整理してから次へ進むことで、二重契約などの深刻なトラブルを避けやすくなります。
まとめ｜無償譲渡を急がず「契約状況」と「最終手取り額」で判断する
築48年で残置物が大量にある戸建てでも、買取査定が付かなかったからといって市場価値が必ず0円とは限りません。買取では値段が付かなくても、仲介で一般の購入希望者を探すことで売却できる可能性があります。
一方で、すでに無償引取りについて相手と具体的な話を進めている場合は注意が必要です。契約書にまだ署名していなくても、それだけを理由に「契約は存在しない」と決めつけず、これまでのやり取りや作成済みの契約書案を確認しましょう。判断が難しければ、資料を持って弁護士や不動産取引に詳しい専門家へ相談するのが安全です。
そのうえで、仲介による想定成約価格、仲介手数料、残置物撤去費、その他の売却費用を差し引き、最終的にいくら残るのかを計算します。「0円で確実に手放せる選択」と「時間と費用はかかるが数十万円残る可能性がある選択」にはそれぞれメリットがあります。焦って決めるのではなく、契約関係を整理し、複数の条件を数字にして比較してから売却方法を選ぶことが大切です。
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